Kira sözleşmelerinde verginin konumu

Veysi Seviğ&nbsp/ Referans

&nbsp


Kira ilişkisi, kira gelirini elde eden açısından elde edilen kazanca bağlı olarak vergisel yükümlülükler doğurur. Bu gelir elde eden açısından, elde edenin hukuki statüsüne göre gelir vergisinin veya kurumlar vergisinin doğumuna yol açar. Gelir vergisi açısından ise ticari veya zirai kazancın yahut gayrimenkul sermaye iradının doğumuna sebebiyet verebilir.


Kira ilişkisi, bazen kiracıya da bazı vergisel yükümlülükler yükler. Bunlar, kiracının vergi sorumlusu statüsünde stopaj yapma yükümlülüğü ve/veya katma değer vergisinin üstlenilmesi şeklinde karşımıza çıkar.


&nbsp


Stopaj yükümlülüğü


Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi, kamu idare ve müesseselerini, iktisadi kamu müesseselerini, sair kurumları, ticaret şirketlerini, iş ortaklıklarını, dernekleri, vakıfları, dernek ve vakıfların iktisadi işletmelerini, kooperatifleri, yatırım fonu yönetenleri, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı ile zirai kazançlarını bilanço veya zırai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçileri,&nbsp hesaben veya nakden yaptıkları kira ödemelerinden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben yüzde 20 oranında stopaj yapmaya mecbur kılmıştır.


Ödenen kira bedeline stopajın nasıl uygulanacağı sorusunun yanıtı ise, vergi hukukunda değil, taraflar arasındaki kira sözleşmesi ile oluşan özel hukuk ilişkisindedir. Bir başka anlatımla taraflar kira sözleşmesinde kararlaştırılan tutarın brüt tutar olduğunu vurgulamışlarsa, bu tutar üzerinden stopajın hesaplanması, başka deyişle bu tutardan verginin kesilmesi ve bakiyenin kiraya verene ödenmesi gerekmektedir.


&nbsp


Buna karşılık taraflar sözleşmede kira bedelinin net olduğunu kararlaştırmışlar ve/veya stopajın kararlaştırılan kira bedelinin dışında kiracı tarafından ayrıca karşılanacağını belirtmişlerse, kiracının önce bu tutarı brütleştirmesi ve bu brüt tutar üzerinden stopaj yapması gerekmektedir. Örneğin taraflar sözleşmede kira bedelini aylık net 1.000 YTL kararlaştırmışlarsa, kesinti tutarının hesabında bu tutarın brütü olan 1.250 YTL’nin esas alınması gerekmektedir.


&nbsp


Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden, kararlaştırılan kira bedelinin net mi, yoksa brüt mü olduğunun anlaşılamadığı hallerde, kararlaştırılan bedelin brüt olduğunun kabulü gerekmektedir. Bu kabulün sonucu ise, stopajın kararlaştırılan bedelin içinden kesileceği ve kiraya verene kalanın ödeneceğidir.


&nbsp


Katma Değer Vergisi


Kira ilişkilerinin ortaya çıkardığı bir diğer mali yükümlülük ise, katma değer vergisidir. Bilindiği gibi Katma Değer Vergisi Kanunu 1. maddesinde, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesini de verginin konusuna dahil etmiştir. Dolayısıyla, gayrimenkul kiralamalarının tamamı bu verginin konusu içerisinde kalmaktadır.


&nbsp


Ancak Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17. maddesinde, iktisadi işletmelere ait olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri vergiden istisna edildiğinden, sadece iktisadi işletmelere dahil gayrimenkullerin kiraya verilmesi işlemleri katma değer vergisine tabidir.


&nbsp


Bu verginin yükümlüsü de, kiraya verendir. Ancak kiraya veren, her zaman bu vergiyi kiracısına yansıtabilir. Verginin yansıtılıp yansıtılmadığı sorununun çözümü de, yine vergi hukukunda değil, taraflar arasında kurulu kira ilişkisindedir. Bunu da, yukarıda stopaj da olduğu, çeşitli ihtimallere göre ayıralım:


&nbsp


Taraflar arası kira sözleşmesinde, KDV’nin kiracı tarafından ayrıca ödeneceği sözleşmede belirtilmişse veya sözleşmede kira bedeli ‘KDV hariç’ ibaresi ile birlikte belirlenmişse, kiracı kira bedelinin dışında KDV tutarı kadar bir meblağı daha kiraya verene ödemek zorundadır. Burada kiracının ödeyeceği bu ek meblağ, özünde vergi değil, kira borcunun bir kısmıdır. Dolayısıyla bu meblağın ödenmemesi, kiracının kira borcunun ifasında temerrüdünü ifade eder. Bunun müeyyidesi de, Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu’nda yer almıştır.&nbsp


&nbsp


Buna karşılık kira sözleşmesinde kira bedelinin KDV dahil tutar olarak belirlendiğine ilişkin bir açıklamanın yer alması veya bu konuda hiçbir açıklamanın yer almaması halinde, kira bedelinin KDV tutarını da içerdiğini kabul etmek gerekmektedir. Bu nedenle bu gibi hallerde kiraya veren, kiracısından kira bedelinin dışında ayrıca bir ödeme talep edemez.


&nbsp


Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 13932/2014 sayı 27.2.2002 tarihli Kararında, ‘taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde katma değer vergisinin kiracı tarafından ödeneceğine dair bir hüküm bulunmadığı’ gerekçesi ile ‘Katma Değer Vergisi’nden davacı sorumludur. Katma Değer Vergisi kira parasının içindedir.&nbsp Mahkemece, Katma değer vergisine yönelik istemin reddine karar verilmesi gerekir’ sonucuna ulaşmıştır. Bu Daire Kararı, Yargıtay’ın konuya ilişkin yerleşik içtihadı ile de uyumludur.


&nbsp


Bu nedenle kira sözleşmesi düzenlenirken, kira bedelinin yanı sıra özellikle vergisel yükümlülüklerle ilgili konularda da titiz davranmak ve kimin neden sorumlu olduğunu açıkça baştan belirlemekte fayda vardır.


&nbsp



Etiketler: , , ,

Milliyet Emlak
Takip Et

Milliyet Emlak

Milliyet Emlak Dergi; sektörel haberlerden dekorasyon haberlerine, galerilerden magazin haberlerine kadar pek çok içeriği bir arada bulabileceğiniz bütünleyici bir platformdur.
Milliyet Emlak
Takip Et
BENZER YAZILAR