Değerleme Sadece Bir Tahmindir! – Değerlemede Muğlaklık Ve Belirsizlik

Değerleme Sadece Bir Tahmindir! - Değerlemede Muğlaklık Ve Belirsizlik

Gayrimenkul sektörüne yeni bir çizgi getirmeyi kendine görev edinen Hakan Aytekin sizler için yazıyor.

Yaşamın erken dönemlerinden başlayarak, bize işleri doğru yaparsak, doğru cevaplar alacağımız öğretilir. Diğer bir deyişle, cevabın hassasiyeti, cevabı üreten sürecin kalitesinin bir ölçüsü olarak kullanılır. Bu matematik ya da fizikte uygun olabilir iken, değerlemede kalitenin kötü bir ölçüsüdür. Varlıkların çok küçük bir alt kümesi hariç, ortada her zaman değerleme ile ilişkili belirsizlik olacaktır. Hatta gayrimenkul ve şirket değerleme işlerinde, en iyi değerlemeler bile, önemli bir hata marjı ile gelir. Şimdi, belirsizlik kaynaklarını ve bunun değerleme için sonuçlarını inceleyelim:

Belirsizlik Kaynakları

Belirsizlik, hem bir işletmeyi veya gayrimenkulü kesin bir zaman noktasında değerlendirdiğimizde, hem de değerlemeyi etkileyen yeni bilgiler elde ettiğimizde bu değerin zaman içinde nasıl geliştiği hususunda değerleme sürecinin önemli bir parçasıdır. Bu bilgiler, örneğin değerleme yapılan firmaya veya gayrimenkule özel, ya da daha genel, firmanın faaliyet gösterdiği sektör, gayrimenkulün semti hakkında,  veya daha genel piyasa bilgileri (faiz oranlar ve ekonominin geneli) hakkında olabilir.

Herhangi bir noktada bir varlığı değerlendirirken, gelecek için öngörüler yaparız. Hiçbirimizin kristal küresi olmadığına göre, değerleme sırasında elimizde olan bilgiler ışığında en iyi tahminleri yapmamız gerekiyor. Değer tahminlerimiz birkaç nedenden ötürü yanlış olabilir. Bu nedenleri üç gruba ayırabiliriz:

Tahmin Belirsizliği: Bilgi kaynaklarımız kusursuz olsa bile, ham bilgiyi girdilere dönüştürmek ve bu girdileri modellerde kullanmak zorundayız. Bu işlemin herhangi bir aşamasında yaptığımız hatalar veya yanlış değerlendirmeler tahmin hatasına sebep olur.

Firmaya veya Gayrimenkul Projesine Özgü Belirsizlik: Bir firma veya gayrimenkul projesi için öngördüğümüz yolun, umutsuzca yanlış olduğunu kanıtlanabilir. Firma veya proje, gerçekleştirmesini beklediğimizden daha iyi veya daha kötü performans gösterebilir, bu durumda, ortaya çıkan kazançlar ve nakit akışları tahminlerimizden çok farklı olacaktır.

 Makroekonomik Belirsizlik: Bir firma veya gayrimenkul projesi, beklediğimiz yolu tam olarak izlese bile makro ekonomik ortam öngörülemeyecek şekilde değişebilir. Faiz oranları yükselebilir veya düşebilir ve ekonomi beklenenden daha iyi veya daha kötü sonuç verebilir. Bu makro ekonomik değişimler değeri etkileyecektir.

Her bir belirsizlik türünün, genel belirsizliğe katkısı değerlenen şirketle veya projeye göre değişiklik gösterebilir. Oturmuş bir mevsimsel cirosu olan şirket/bir AVM veya bir emtia şirketini değerlendirirken, gerçekleşen rakamların beklentilerden sapmasına neden olan en büyük etken, makroekonomik belirsizlik olabilir. Genç bir teknoloji şirketini veya topraktan bir projeyi değerlendirmek, analistleri çok daha fazla tahmine ve firmaya/projeye özgü belirsizliğe maruz bırakabilir. Analistin elinde, açıkça ortaya konabilen tek belirsizlik kaynağının, tahmindeki belirsizlik varsayımı olduğuna dikkat edin.

Zaman içinde, herhangi bir noktada bir varlığın değerine ilişkin tahminlerimizden memnun olsak bile, bu değer, hem firma/proje, hem de genel piyasa hakkında gelen yeni bilgilerin bir sonucu olarak zamanla değişecektir. Finansal piyasalardaki sürekli bilgi akışı göz önüne alındığında, bir firma, proje, gayrimenkul üzerinde yapılan bir değerleme hızlı bir şekilde eskimekte ve mevcut bilgileri yansıtacak şekilde güncellenmesi gerekmektedir. Bu nedenle, örneğin, ABD’de doksanlardaki yüksek büyümenin gelecekte devam edeceği varsayımına dayanarak, 1999 sonlarında yüksek değerlenen teknoloji şirketleri, gelecekteki büyüme umutlarının azaldığı, 2001 yılının başlarında çok daha düşük değerlere sahip olacaktır. Tüm bunlar şimdi bilindiğinden, 1999’da yapılan bu şirketlerin (ve analist tavsiyelerinin) değerlendirmeleri eleştirilebilir, ancak o sırada mevcut olan bilgiler göz önüne alındığında makul olmuş olabilirler. Aynı şekilde, Bu yüzden, ABD de konut kredisi veren bankalar, portföylerindeki gayrimenkullerini 6 ayda bir, hiç değilse otomatik değerleme modelleri ile değerleyip, ipotek havuzlarını, krediyi verdikleri zamanlardaki değerlemeler yerine daha yeni rakamlarla güncellemektedirler.

Değer tahmininde, yukarıda bahsedilen zorluklar nedeniyle, gayrimenkul değerleme için kullanılan, çoğu otomatik değerleme modeli değer tahminlerinin yanı sıra değerledikleri konut için hesapladıkları değer aralıklarını da verirler.

Değerleme Aralıkları:

Bazı analistler, bir işletme veya gayrimenkul için elde ettikleri değerin bir tahmin olduğunu kabul ederek, tahmini bir değer aralığı belirlemeye çalışır. Bazıları simülasyonlar kullanırken bazıları beklenen, en iyi durumdaki ve en kötü durumdaki değer tahminlerini türetir. Verdikleri çıktı hem değer tahminlerini hem de bu değer hakkındaki belirsizliklerini gösterir. Bakınız eski blog yazılarımdan EVİNİZİN DEĞERİ YERİNE EVİNİZİN DEĞER ARALIĞI:

ABD’deki en büyük gayrimenkul sitesi, Zillow’un otomatik ev değer tahmini Zestimate’in Değer Aralığı, bir evin yüksek ve düşük tahmini değerlerini gösterir (örneğin, Zestimate değeri 260.503 dolar, Değer Aralığı ise 226.638 – 307.394 dolar). Değer Aralığı büyüklüğü, benzer evleri tahmin etme tarihsel kabiliyetimize bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Daha geniş bir aralık, daha az veri olduğunu veya verinin daha oynak olduğunu gösterir. Daha küçük bir değer aralığı, hesaplamaya yardımcı olacak çok sayıda bilgiye sahip olduğumuz anlamına gelir. Bir ev için bir değer düşünürken, değerlemenin beklenen doğruluğu hakkında önemli bir ipucu verdiği için, Değer Aralığı genişliğini göz önünde bulundurmanın kritik olduğuna inanıyoruz. EvRaporu’ndaki her bir değerleme raporunda ise yapılan değerlemenin ne kadar güvenilir olduğunu göstermek için 100 üzerinden bir Değerleme Skoru da verilmekte, 70 ortalama kabul edilmekte, bunun üzeri ise iyi olarak değerlendirilmektedir. İstatistiksel olarak düşünülürse, Zestimate için Değer Aralığı aslında yüzde 70 güven aralığıdır. Yani, Zillow için, evin hesaplanan değerinin %70 olasılıkla evin satış fiyatına göre %10’dan fazla sapmaması beklenir (bkz. Zillow-Zestimate Doğruluk Tablosu . EvRaporu için bu oran %15 civarındadır. (EvRaporu’nun kullandığı PROBO ve genel olarak otomatik değerleme modelleri doğruluk oranları için tıklayın .

Hakan Aytekin

Hakan Aytekin

Gayrimenkul sektörüne yeni bir çizgi getirmeyi kendine görev edinen Hakan Aytekin sizler için yazıyor.
Hakan Aytekin
BENZER YAZILAR