Konut kredisi erken kapatılabilir mi?

Nejat Özonay, konuyu, erken kapamaya nasıl karar verileceğinden bu konuda yanlış yorumlananlara kadar ilginç detaylarıyla inceledi...

2 Şubat 2010

Milliyetemlak.com > Haber > Konut Kredisi

Konut kredisi erken kapatılabilir mi?
Kredi kapama tutarı işlememiş faizleri içermez…

Vadesinden önce kapanan kredide vadesi gelmemiş taksitlerin faizleri ödenmez. Sadece ödeme planında ilgili aya ait kalan ana para tutarı ödenir. Bazen bunu bilen tüketicilerin kafasının karıştığı da oluyor. Bunun nedeni eğer son ödenen taksit üzerinden bir kaç gün geçmişse, kapama tutarı ödeme planında görünen ana paradan biraz daha fazla olacaktır. Bu fazlalık ise geçen birkaç günün karşılığı işleyen faiz kadardır.

Yeni kanunla gelen erken kapama cezası…

Konut finansmanını düzenleyen yeni kanunla birlikte tamamen tüketici lehine olan erken kapama hakkına karşı bankalara yüzde 2'ye kadar erken kapama komisyonu alma hakkı getirildi. Bu ceza komisyonu,  bankanın insiyatifine bırakılmıştır ve kredinin erken kapanmasından dolayı bankanın uğrayacağı zararı kompanse etme amaçlıdır. Erken kapama komisyonu BSMV tarzı bir vergi değildir ve olduğu gibi bankanın kasasına gider… Bu tutarın çoğu zaman bankanın zararını karşılamaktan uzak olduğunu düşünürsek tüketicilerin pek pazarlık şansının bulunmadığı sonucuna da varmış oluruz.

Erken kapama ceza komisyonuna tabi olmayan krediler…

6 Mart 2007 tarihinden önce kullanılmış konut kredileri, erken kapama komisyonundan muaf tutulmuştur. Zaman zaman bazı bankaların, mortgage kapsamına geçmiş olmaları ya da geçmemiş olmaları nedeniyle kredi sahiplerinden bu komisyonu almaya çalıştıklarını görmekteyiz. İster kanun kapsamına geçilmiş isterse de geçilmemiş olsun muafiyet devam etmektedir. Tüm tüketici kredileri tipinde erken kapama hakkının  tüketicide olduğunu ve cezaya tabi olmadığını düşünürsek, yeni kanunla sadece konut kredileri için getirilen düzenlemenin de belirli bir tarih sonrasında  geçerli sayılması gayet doğaldır.

Refinansman nedeniyle yapılan erken kapamalar…

Kredinin başka bankaya devredilmesi işleminin anlamı. bir kredinin erken kapanıp yeni bir kredinin kullanılmasıdır. Bu tip işlemlerde, kredi sahibi banka belirli bir tarihteki kapama tutarını belirten bir yazı verir. Yazılı kapama tarihinin bir şekilde aşılması durumunda geçen gün sayısı için işleyen faizin kapama tutarının üzerine ekleneceğini  de unutmamalıdır.

Erken kapamaya nasıl karar vermeli?

 Belirli bir birikime sahip tüketici, kredisini kapatıp kapatmamak konusunda kararsız kalabilir. Bu kararı vermek  kredi vadesi, piyasa faizlerine karşılık kredi faizinin seviyesi, kredinin erken kapama cezasına tabi olup olmaması gibi detaylara göre değişir. Eğer elinizdeki birikim kredi faiz oranına yakın getiriye sahip değilse ve vade boyunca da piyasa faizlerinde yukarı gidiş beklentisi yoksa kredinizi kapatmanız için ciddi bir nedeniniz var demektir. Birikiminizle sahip olabileceğiniz alternatif yatırım fırsatları da bu kararınızı verirken masanın üzerinde olmalıdır.

Erken kapama ceza komisyonundan nasıl kaçınırsınız?

 Erken kapama yapılmasının ceza doğurmasının nedeni ödeme planına sadık kalınmamasıdır. Kısmi ya da tamamen erken ödeme planınız varsa, başlangıçta kredinizin ödeme planını buna göre belirlemeniz sizi ceza komisyonunu ödemekten kurtarır. Örneğin her yıl mart ayında elinize geçecek 10 bin TL varsa her yılın mart ayına 10 bin TL'lik bir balon ödemesi koydurursanız olası ceza komisyonunu ödememiş olursunuz. 

KREDİDEKİ İLK ÖDEMELERDE ÖNCE FAİZ Mİ TAHSİL EDİLİYOR?

Konut kredisi kullanan herkese bir ödeme planı verilir. Ödeme planlarında her taksitin detayları yazılıdır. Her aya denk gelen taksitin içindeki anapara ve faiz ayrı ayrı belirtilir. Tüketici ve hatta birçok bankacı bunu, banka önce ağırlıklı kredinin faizini tahsil ediyor diye yorumlar.  Oysa işin finansal matematiğine bakıldığında her aya ait taksit, ilgili ay içinde ne kadar toplam borç varsa o kadar faiz içerir.

Bir örnekle açıklayalım… 100 bin TL tutarında 120 ay vadeli bir konut kredisi almış olun. Taksit tutarınız 1.435 TL olsun. İlk taksitiniz içindeki faiz tutarı 1.000TL’dir. Başka bir deyişle ödenen ilk taksitten sonra anapara borcu sadece 435TL azalır. Oysa 120. ve son taksit içindeki faiz tutarı sadece 14 TL'dir. Tüm vade içinde ödenen faiz toplamı 72.000 TL’nin üzerinde iken ilk yıl içinde ödenen faiz 12.000TL yi bulur. Son yıl içinde ödenen toplam faiz ise toplam 1.000 TL civarını ancak bulur. Bu yapı ister istemez tüketicinin önce faiz tahsil ediliyor yanılgısı içine düşmesine neden olur…

Ne kadar borç varsa o kadar faiz işler…

Oysa ödeme planında o ay içinde sahip olunan borç kadar faiz işlemiştir. Kredi başlangıcında 100 bin TL tutarlı ve 1 ay vadeli borcunuz olsun. 100 bin TL için bir aylık işleyecek faiz 1,000TL olacaktır. 101,000TL ödenir ve kredi kapanır. Oysa 120 aylık bir kredide ilk ay için işleyen 1,000TL faizin dışında sadece 435TL borç ödenir. Kalan borç 99 bin 565 TL'dir. İkinci ayda borcunuz bu tutar olacaktır ve bu tutara işleyecek faiz ödenecektir, daha fazlası değil. Anapara borcu düştükçe de işleyecek faiz azalmaya devam edecektir. Özetle, eşit taksitli konut kredisi bir spot krediler dizisidir denilebilir. Ne kadar borç varsa o kadar faiz ödenir.

 

SoruCevap »
  • Soru:

    Emlak Haberleri

    Siz de sorun »
     
    Merhaba,Bahçelievler İstanbul Evleri’nde (E-5 Hizmet Hastanesi’nin arka tarafı, Koza Evleri olarak da biliniyor) ikamet ediyoruz. Apartmanımız yaklaşık 30 yıllık bir bina ve dairemiz 3 1 tek banyolu net 110 m2. Şu anda evimizin satış fiyatı 600.000 – 625.000 civarlarında. Yeni bir eve taşınmak niyeti ile Halkalı bölgesine bakmaya başladık. Halkalı Avrupa Konutları 3 en çok içimize sinen proje oldu ancak evimizi sattığımız fiyata buradan ancak 2 1 daire alabiliyoruz.Küçük de olsa yeni eve geçmeye oldukça niyetlenmiştik ancak apartmanımızda yakın zamanda bir kentsel dönüşüm toplantısı oldu. Sakinler apartmanın yeniden yıkılıp inşaa edilmesine genel olarak taraftar. Bu olur ise her bir dairenin fiyatı 1.000.000 TL’ye ulaşacak deniyor.Ancak kesin karar alınmadı ve sandığım kadarıyla sürecin işlemesi sonuçlanması 5 yıldan önce olmaz.Bu bilgiler ışığında siz nasıl bir davranış önerirsiniz; beklemek mi yoksa zaman kaybetmeden yeni eve taşınmak mı? Çok teşekkürler. Konu: Emlak Haberleri | Soran: Aziz Hurma
  • Soru:

    Editörün Köşesi

    Siz de sorun »
     
    bir arsamız var arsa içinde eski bir kısmı yıkılmış arsamız var tapuda arsa gözüküyor.kentsel dönüşüm için belediyeye dilekçe verdik. arsa gözüküyor gerekçesiyle dilekçe olumsuz geldi. ne yapabilirim.arsamız kentsel dönüşümden faydalanamaz mı saygılar.. Konu: Editörün Köşesi | Soran: mehmet yücel
Tüm sorucevap'lar »
Emlak adına danışmak istediğiniz her konu burada.Yanda gördüğünüz forma sorunuzu yazın, uzmanımız yanıtlasın.
2000 karekter kaldı

İlgili Haberler

Bitmeyen tartışma: konut balonu

Konutta balon var mı? yok mu? tartışması konut sektöründe devam ediyor.
28 Ocak 2016

İnşaat ve Konut Konferansına ziyaretçi akını

İnşaat ve Konut Konferansı, 500’ün üzerinde inşaat profesyonellerinin üst düzey katılımı ile gerçekleşti.
27 Ocak 2016

Sur Yapı'dan konut destek kampanyası

Sur Yapı'dan peşin ödemelere yüzde 10+ 10 indirim fırsatı
27 Ocak 2016

Sektörün öncüleri 4. İnşaat ve Konut Konferansı'nda

Milliyet'in ve Milliyetemlak.com'un medya sponsoru olduğu 'Silverline 4. İnşaat ve Konut Konferansı'gerçekleşti.
26 Ocak 2016

Güneydoğu'ya 43 bin konut yapılacak!

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi tarafından Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerindeki yoğun talebi karşılamak için 43 bin konut inşa edecek
25 Ocak 2016

Markalı konut projeleri artıyor

Yapılan araştırmaya göre İstanbul'da markalı konut projeleri yüzde 23 arttı.
21 Ocak 2016

4. İnşaat ve Konut Konferansı'na geri sayım

İnşaat ve Konut Konferansı, 4. yılında tekrar kapılarını açacak.
21 Ocak 2016

Konut satışları artıyor!

Kredi miktarının önümüzdeki aylarda biraz daha hareketleneceği, ancak bir süre sonra tekrar durağanlaşacağı öngö
11 Ocak 2016

Emekliye konut 250 lira taksitle

Emekliye İkinci Bahar Projesi" kapsamında 17 ilde talep toplanıyor
11 Ocak 2016

4. İnşaat ve Konut Konferansı başlıyor

İnşaat ve Konut Konferansı sektörün nabzını tutmak üzere 26 Ocak'ta gerçekleşecek.
6 Ocak 2016
Haberlerde Ara
İstediğiniz habere ulaşmak artık daha kolay!

Haberin Etiketleri