İş Yeri Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gereken 18 Önemli Konu

işyeri yatırımı

Gayrimenkul satış uzmanı Göktuğ Beşer bilgilerini paylaşıyor.

Her yatırımda olduğu gibi gayrimenkul yatırımının da riskleri var. Peki dükkan ya da mağaza alımında gayrimenkul yatırım riskini nasıl azaltacağız? Sorun yaşamamak için nelere dikkat etmeliyiz? Sıkıştığımızda nakite döndürmek için dükkan veya mağaza yatırımı cazip bir yatırım mıdır? Dükkan veya mağaza satın alırken nelere dikkat edilmeli, riskli konular nelerdir?

Ticari gayrimenkul yatırımı en iyi yatırımlardan biri çünkü hem prim yapar ve değeri artar, hem de kira getirir. Ticari gayrimenkulün kira getirisi konuttan yüksektir ve bakım masrafları daha düşüktür. Bir dükkan yada mağazanın uzun dönemde değer artışı konuttan daha yüksektir. Ayrıca elde edeceğiniz gelirden vergi ödemezsiniz çünkü ticari mülkte stopaj kiracı tarafından ödenir. Risk ise her yatırımda var, önemli olan alacağınız riskleri en aza indirmek.

Dükkanın veya mağazanın konumu (lokasyon) nasıl?

“Gayrimenkulde en önemli 3 şey nedir?” sorusu konumun önemini vurgulamak için kullanılır, yanıt şudur: “konum, konum, konum”. Bir dükkan veya mağaza için en önemli unsur konumudur bu yüzden alacağınız dükkanın yada mağazanın nüfusun yoğun olduğu bir bölgede, yaya yolu üzerinde olması gerekir. Ayrıca bu bölgedeki gelir seviyesi çok önemli. Uzun vadede ise değer artışını bu konumda nüfus, yaya trafiği ve gelir artışı sağlayacak yatırımlar ve altyapı projeleri belirler.

İşyeri olarak mı projelendirilmiş?

Satın alacağınız dükkan projesinde işyeri olarak mı gözüküyor? Pek çok konut sonradan dükkana çevrilerek satılıyor yada kiraya veriliyor. Bu durum bazı sektörlerde sorun olmazken, bazı sektörler ruhsat aşamasında sorun yaşanıyor. İşyeri olarak projelendirilmiş ve iskanlı bir dükkan yada mağaza almanız hem kiracı bulmanızı, hem de satmak istediğinizde satışı kolaylaştırır. Kat mülkiyetli tapu dükkanın projeye uygun yapıldığını gösterir ve değerini arttırır. Gayrimenkule ait gözüken depo ya da bodrum gerçekten tapuda kayıtlı mı kontrol edin. Bazı dükkanlarda iskan alındıktan sonra bodrum ya da başka bölümler dükkana katılıyor ve bu durum iskanın bozulmasına yol açabilir. Ayrıca, dükkanı satın almadan önce Tapu Müdürlüğünden ve Belediye İmar Müdürlüğünden gayrimenkul üzerinde herhangi bir şerh var mı öğrenin.

Cephe genişliği ne kadar?

Bir dükkan yada mağaza için en önemli noktalardan birisi cephe genişliği çünkü bu genişlik vitrinin büyüklüğü anlamına geliyor. Vitrin dükkanın reklam ve tanıtım alanıdır dolayısıyla çok kıymetlidir. Cephesi geniş olan bazı mağazalar vitrin alanlarının bir bölümünü başka markalara kiralayarak gelirlerini arttırabiliyorlar.

Bahçesi yada ön kullanım alanı var mı?

Bahçe ya da ön alan kullanım hakkı gayrimenkule değer katar ve farklı kiracıları çekmenize yardımcı olur. Bu tür alanların kullanım hakkının dükkana ait olup olmadığını yönetim planında inceleyin.

Otopark var mı?

otopark

Dükkanın yada mağazanın müşterilerin tamamı yaya trafiğinden mi gelecek? Kendi araçları ile gelecek müşterileri çekmek için önünde ya da yakınında kısa süreli park imkanı farklı sektörlerden alıcıları çeker ve ileride satmak istediğinizde gayrimenkulün değerini arttırır.

Kolonlar nerede?

Dükkanın cephesinde ve içinde görünür kolonlar iş akışını engelleyebilir. Bu kolonların vitrini ve dükkan içindeki sunumu ve görselliği nasıl etkilediğini değerlendirin çünkü kolonsuz geniş alanlar iş akışını ve görsel düzeni kolaylaştırır dolayısı ile değeri arttırır.

Baca var mı?

İşyerinde baca olması gıda sektörü tarafından da kullanılmasını sağlar. Sonradan baca eklemek hem masraflı, hem de diğer kat maliklerinden gelebilecek itirazlar nedeni ile sorunlu olabilir. Yakın çevrede bacası olan alternatif işyeri yok ise dükkandaki baca alacağınız kirayı ve satış fiyatını arttırabilir.

Depreme dayanıklı mı?

Son dönemde inşa edilmiş bir yer satın alacaksanız binanın deprem yönetmeliğine göre inşa edilip edilmediğini kontrol edin.

Kira getirisi ne kadar?

işyeri kiralamak

Ticari gayrimenkule yatırıma yönelenler için en önemli unsur kira getirisi. İstanbul’da ticari gayrimenkullerin yatırım geri dönüş süresi (amortisman süresi) konutlardan daha düşük. Amortisman süresi satın alınan gayrimenkul kiraya verildiğinde satış fiyatının kaç yıl içerisinde karşılanabileceğini gösteriyor. Bu süre ne kadar kısalır ise yatırım o kadar cazip oluyor. Yakın geçmişte ortalama 200 kira çarpanı ticari gayrimenkullerin amortisman süresi için makul kabul ediliyordu. Bağdat caddesi ve Nişantaşı gibi alternatifi olmayan yerlerde bu çarpan ile gayrimenkul satın almak imkansızken, yeni gelişen bölgelerde daha düşük çarpanlar ile pek çok yer bulunuyordu. Son dönemde ekonominin yavaşlaması ile ticari gayrimenkullerde boşluklar ve kiralarda düşüş söz konusu. Yatırımcılar da bu şartlar nedeniyle artık12-13 yıllık amortisman sürelerini hedefliyorlar.

Bakım onarım masrafları var mı?

Gayrimenkulü satın aldıktan sonra yapacağınız masraflar maliyeti arttıran unsurlardır ancak genelde mağaza veya dükkanı kiralayanlar kendi ihtiyaçlarına yönelik dekorasyon ve düzenlemeleri kendi bütçelerinden yaparlar. Bu durum ticari gayrimenkul yatırımını konut yatırımından avantajlı kılan unsurlardandır.

Yönetim planı nasıl?

Satın alacağınız gayrimenkulün yönetim planını inceleyin. Yönetim planı aidatları ve ortak kullanım alanlarını belirler. Tapuyu devraldığınızda yönetim planını da kabul etmiş olursunuz ve sonradan yapacağınız itirazların bir faydası olmaz.

Borcu var mı?

Satın alacağınız gayrimenkulün aidat, su, elektrik, doğal gaz, vergi gibi borçlarının satış öncesinde ödendiğinden emin olur. Eğer bu borçlar eski sahibi tarafından ödenmez ise gayrimenkulün yeni sahibi de bu borçlardan sorumlu hale geliyor.

Kiracı kurumsal mı?

Kiracının kurumsal olup olmadığı iki nedenden dolayı önemli; birincisi kurumsal kiracılar uzun süreli kira kontratı yaparlar ve kiralarını daha sorunsuz öderler. İkincisi kurumsal kiracının kiraladığı yer, başkalarına da o kira tutarına kiralanabileceğinin bir göstergesidir çünkü kurumsal kiracılar bilinçli kiralama yaparlar. Her yıl pek çok yeni işyeri açılmakta ve bunların pek çoğu 1-2 yıl içinde kapanmakta. Sektörün dinamiklerini bilmeyen kişilerin açtığı işyerleri işler planladıkları gibi gitmediğinde kiralarını ödemeyi aksatıyorlar. Kurumsal kiracı, kiranın düzenli ödeneceğinin, kiracı çıkar ise yerine aynı kira düzeyinde başka bir kiracının bulunabileceğinin güvencesidir.

Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmiş mi?

Eğer satın aldığınız dükkanın yada mağazanın içinde kiracı var ise ve bu kira sözleşmesi tapu kaydına işlenmiş ise kiracının kira sözleşmesini kabul etmiş sayılırsınız. Eğer kira sözleşmesi tapu kaydına işlenmemiş ise dükkanın yeni sahibi olarak kiracıya 1 ay içinde ihtarname göndererek tahliyesini talep edebilirsiniz, aksi taktirde kira sözleşmesini kabullenmiş olursunuz.

Fiyat cazip mi?

Ticari bir gayrimenkulün değerini temel olarak getirisi belirler. Detaylar için ilgili yazıma bakabilirsiniz. Alacağınız dükkanın yada mağazanın fiyatını değerlendirmek için aynı caddede veya benzer konumdaki satılmış ve satılık mağaza ve dükkanların fiyatlarını inceleyin. Aynı büyüklükte emsal bulmakta zorlandığınızda birim m2 fiyatlarından yola çıkabilirsiniz.

Kredi kullanacak mısınız?

kredi faiz oranları

Eğer kredi kullanarak bir projeden dükkan yada mağaza alacaksanız proje biter bitmez kiraya verebileceğiniz ve alacağınız yüksek kiralar ile kredi taksitlerini ödeyeceğiniz hayaline kapılmayın çünkü projelerin hedeflenen doluluk oranlarına ulaşması hemen olmuyor. Şu anki gelirinizde aksama olur ise krediyi ödeme imkanınız olacak mı? Bütçenizi ve ne kadar krediyi sorunsuz ödeyebileceğinizi belirleyin.

Senetle mi alacaksınız?

Bazı inşaat firmaları banka kredisi yerine senet ile alım seçeneği sunuyor. Senet ile alacak olsanız bile gayrimenkulün krediye uygun olduğundan emin olun çünkü bazı firmalar krediye uygun olmayan konutlar için bu seçeneği sunuyor. Ayrıca senetleri inşaat firmasının adına düzenletin ve her taksit için ayrı senet yapın, bu sayede eğer inşaat bitirilmez ise ödemeleri durdurma imkanınız olur. Senetlere yapılacak gayrimenkul satışının teminatı olduğu notunu düşmeniz yada ciro edilemeyeceğini belirtmeniz riskinizi azaltır. Ayrıca ödemelerinizi tamamlamadan gayrimenkulü satmak isterseniz senetleri devretme hakkınız olup olmadığını sözleşmede inceleyin.

Beyan etmeyi ihmal etmeyin!

Gayrimenkulü satın aldıktan sonra ilgili belediyenin hesap işlerine gayrimenkulü aldığınızı beyan etmeniz gerekiyor. Bu beyan süresi içinde yapılmaz ise cezalı vergi tahakkuku söz konusu.

BENZER YAZILAR