Döviz Fiyatlarındaki Yükselişin Konut Fiyatlarına Nasıl Bir Etkisi Olacak

Döviz Fiyatlarındaki Yükselişin Konut Fiyatlarına Nasıl Bir Etkisi Olacak

Gayrimenkulün nabzını sizler için tutan yönetim danışmanı Özhan Atalay yazdı.

Döviz Sepeti ve TL dengesindeki yukarı doğru oynama, ihracatı daha karlı hale getirirken ithalatı pahalılaştırmakta, ancak ihracatta kullanılan ithal malları ile ihracata giden ithal mallarının da fiyat artış etkisi hesaba alındığında durum daha da karmaşıklaşmaktadır. 

Özellikle Türkiye’nin ana ithalat kalemlerinin enerji ve petrol ürünleri olduğu düşünülürse,son dönemdeki döviz artışının bir müddet sonra kartopu etkisi ile maliyetlere yansıması kaçınılmaz olacaktır. 

Döviz sepetinde yukarı doğru bir yükseliş, Türk turizminin yabancı turistler için ucuzlaması ve yabancılara satılan konutların kısa dönemde daha uygun fiyatlı hale gelmesi gibi pozitif etkiler de yapmaktadır.

Türkiye’nin ithalat ve ihracatında Avrupa ve diğer Dünya ülkelerinin dış ticaret hacimlerinin farklı olması ve Euro ile USD nin etkilerinin ayrı ayrı olduğu da düşünüldüğünde tam bir matematik sarmal model ile iç içe olduğumuzu söyleyebiliriz. Buna bir de ülkemizin en büyük eksikliklerinden biri olan yetersiz ve geç istatistik bilgi yapısı eklendiğinde konuların doğru analiz edebilmesi oldukça zor olmaktadır. Elbette böyle bir model içerisinde pek çok değişik fikir ve görüş te ortaya çıkmaktadır.

Herkesin aklına gelen ilk soru, USD artışının konut maliyetlerini etkileyip etkilemeyeceği sorusudur. Bazı kaynaklar inşaat maliyetlerinin % 80 dövize bağlı olduğunu söylemekteler. Girdilerin bir kısmı ve enerji ithalata bağlı olduğundan maliyetler elbette etkilenecektir. Ancak düşünüldüğünün aksine konut fiyatlarının USD ile etkileşimi oldukça düşüktür. Şöyle ki;
Konut maliyetlerinin ana girdisini oluşturan toprak, yani arsa maliyeti dövizde bağlı değildir. Önemli bir girdi olan işçilik maliyeti de dövize endeksli değildir.  Ana girdiler olan hafriyat, kaba inşaat ve ince inşaat malzemelerinin maliyetlerinin de tamamı dövize bağlı değildir. Bunların içerisinde dövizli girdiler ve yerli girdiler vardır. Örneğin kum, çimento, demir, işçilik, kira, kar payı vs. gibi. Bu sebeple döviz artışının inşaat maliyetlerine yansıyana kadar olan etkisi yumuşamakta ve azalmaktadır. 

Bu durumu rakamlar ile test etmeye çalışalım.

Döviz Kurlarının Bu Derece Artması ile İnşaat Maliyetleri Ne Olacak?

İlk anda şaşırtıcı görünmek ile birlikte döviz Kurlarının artması ile inşaat maliyetlerinin USD bazında düşeceğini kesin olarak söyleyebiliriz.

2005 yılından başlamak üzere Bina Toplam Maliyetleri, binalardaki işçilik maliyetleri ve malzeme maliyetlerini USD kuru ile kıyaslayalım. USD 2006/2 2008/3 çeyrekleri arasında USD kurunun 1,33 olarak çok düşük bir seviyede seyrettiğini görüyoruz. Ancak aşağıdaki grafikten göreceğiniz üzere inşaat maliyetleri artmaya devam etmiş ve döviz artmadığından maliyetler USD bazında en yüksek noktalarına ulaşmıştır.


 
2009 Ocak ayında çıkan döviz krizi sonucunda USD kurunun bir anda 1,20 lerden 1,70 lere fırladığını görüyoruz. Aşağıdaki grafiğin alt noktalarına dikkat ederseniz kriz zamanlarındaki döviz artışları maliyetlere yansımamakta ve maliyetler en alt noktalarına erişmektedirler. 

Daha sonra USD kurunun 2011 in 1. çeyreğine kadar 1,50 lerde seyrettiğini görüyoruz.Bu dönemde de aşağıda göreceğiniz üzere inşaat maliyetleri, özellikle işçilik artışlarının etkisi ile USD bazında artmaya devam etmiştir.


 
Yukarıda işaretli ve USD bazında inşaat maliyetlerinin dip yaptığı noktalar USD kurlarının bir anda artış gösterdiği dönemlerdir. Eğrideki 2013/1 çeyreğinden başlayan düşüş te USD kurlarındaki o dönemdeki sürekli yükselişin bir sonucudur. Döviz sabit kaldığında inşaat maliyetleri döviz bazında yükselmekte, döviz yükseldiğinde maliyetler döviz bazında düşmektedir. Bu da bize inşaat maliyetlerinin kurlardan öte enflasyon oranı, işçilik artışı gibi başka parametrelere bağlı olarak yükseldiğini göstermektedir.

Demek ki şurası kesin ki USD kurundaki son dönemdeki fırlama, yine USD bazındaki inşaat maliyetlerinde düşme getirecektir. Bu teşhisi bir tarafa bırakıp ikinci önemli soruya geçelim;

İnşaat Maliyetlerinin Konut Satış Fiyatlarına Etkisi Ne Derecede Olmaktadır?

Yine istatistiksel inceleme yaptığımızda, ilginç ama gerçektir ki konut satış fiyatları ile konut inşaat maliyetlerin direkt bir bağlantısı olmadığını da görüyoruz. Konut satış fiyatları, konut inşaat maliyetlerinin artışından direkt olarak etkilenmemekte ancak USD artışından etkilenmektedir. Aşağıdaki grafik USD kuru artışı ile konut satış fiyatlarının artışını birbiri ile kıyaslamaktadır. Konut satış fiyatlarının USD kurunun bir fonksiyonu olduğunu söylemiyorum ancak grafikten açıkça görüldüğü üzere her ikisinin de artış oranı birbirine paralellik arz etmektedir. Konut fiyat artış endeksi 6-9 aylık gecikme ile USD artışını yakalamaktadır.


 
Aşağıdaki grafik bize konut maliyetleri ve konut satış fiyatlarının USD bazında değişimini göstermektedir. TCMB Konut satış fiyatları endeksi 2010 da başladığından bu incelemeyi de 2010 dan bu yana yapabiliyoruz. 2010 birinci çeyrekte konut satış fiyatları ve bina maliyetleri endeksini önce USD ye çevirdik, ardından hepsinin başlangıç noktasını 100 olarak kabul edip kendi artış endeksimizi oluşturduk. Aşağıda göreceğiniz grafik eğrilerine göre konut satış fiyatları USD kuruna paralellik arz edecek şekilde sürekli yükselmekte ancak USD bazında maliyetler azalmaktadır.

Döviz Kurlarının Bu Derece Artması ile İnşaat Satış Fiyatları ne Olacak?

Yukarıdaki grafikte göreceğimiz diğer önemli bir konu ise şudur ki; konut satış fiyatları logaritmik trendi önümüzdeki dönemde fiyat artış yönelimini devam ettirecektir! 

Diğer bir deyiş ile USD bazında satılan konutların fiyatları TL bazında otomatik olarak artacak, TL ile satılan konutların fiyatları da ister istemez bunu izleyecektir. Bu da elbette USD artışı ile aynı paralellikte değil 3-6 ay ileriden gelen dalgalanmalar şeklinde olacaktır. Yani fiyat artışlarının etkisini eğer kurlar geri dönmez ise 2017 mart ayından itibaren hissetmeye başlayacağız. 

Başka bir deyiş ile önümüzdeki 3-6 aylık dönem birinci satın alma zamanı olarak gözükmektedir.

Fiyat artış eğiliminin devam etmesi, satış eğiliminin de devam edeceği anlamına gelir mi, yani satış trendi de aynı hızda devam edecek mi? Bu soruya başka bir yazıda değineceğim.

Özhan Atalay hakkında daha detaylı bilgi almak ve kendisi ile iletişime geçmek için buraya tıklayın.


Özhan Atalay

Özhan Atalay

Gayrimenkulün nabzını sizler için tutan yönetim danışmanı Özhan Atalay tecrübelerini paylaşıyor.
Özhan Atalay
BENZER YAZILAR